Bitmemiş bir konut almak, çoğu zaman daha düşük fiyat ve esnek bir ödeme planı demek. Tiflis'te inşaat halindeki daireler, teslim edilmiş projelere göre yaklaşık yüzde 15-25 daha ucuza satılıyor. Aradaki bu fark, son dönemde Türk yatırımcıların gözünü Gürcistan piyasasına çevirmesinin başlıca sebeplerinden biri. Erken alıcının kazancı sadece indirim değil; inşaat ilerledikçe oluşan değer farkı da hesaba katılıyor.
Süreç oldukça sade. Alıcı, rezervasyon ve satış sözleşmesini herhangi bir banka ya da finans kuruluşu dâhil edilmeden doğrudan müteahhitle imzalıyor. Taksitli ödeme yaygın: tipik modelde yüzde 30 peşinat alınıyor, kalan tutar inşaat süresince, genelde 24-29 ay içinde, taksitlere bölünüyor. Yüksek peşinat indirimi de var: alıcı peşinat oranını yükselttiğinde yüzde 5 ile yüzde 10 arasında, tamamını peşin ödediğinde ise yüzde 15'e kadar indirim alabiliyor. Ön sözleşme uzaktan imzalanabiliyor; alıcının Tiflis'e yalnızca tapu devri için gelmesi yeterli. Yabancılar için bir kısıt da yok; tarım arazisi haricinde her tür gayrimenkul, özel izne gerek kalmadan satın alınabiliyor.
Asıl risk teslim gecikmeleri. İmza öncesi mutlaka kontrol edilmesi gereken iki belge var: müteahhidin geçerli yapı ruhsatı ve arsanın temiz tapu kaydı. İkisi de Gürcistan Kamu Sicili'nden bağımsız şekilde sorgulanabiliyor. En somut uyarı işareti şu: ruhsat numarası ile arsanın tapu bilgisi birbirini tutmuyorsa sözleşmeyi imzalamamak gerekiyor. Müteahhidin geçmiş projelerine bakmak da ciddi bir filtre; tamamlanan iş sayısı ve teslim tarihlerine ne kadar uyduğu, gecikme ihtimalini önceden okumaya imkan veriyor. Maqro City Tbilisi'nin geliştirilmesinden sorumlu şirket olan Maqro Development, tamamladığı projeler ve teslim tarihlerine uyumuyla tam da bu tür bir değerlendirmeye örnek gösterilebiliyor. Sözleşmede gecikme halinde uygulanacak yaptırımların net şekilde yazılması da önemli. Gürcistan'da gayrimenkul sözleşmeleri için noter onayı şart değil, ama bağımsız bir avukatın sözleşmeyi gözden geçirmesi şiddetle tavsiye ediliyor. Bir not daha: konut kira gelirinden yüzde 5 vergi alınıyor.
Bugün Tiflis'in merkezinde ve büyüyen ilçelerinde irili ufaklı pek çok konut projesi yükseliyor. Alımdan teslime kadar geçen süre genelde 18 ile 36 ay arasında. Gürcistan İstatistik Servisi'ne göre Tiflis'te yeni konut fiyat endeksi, 2025'in son çeyreğinde 2020 ortalamasının yüzde 59,4 üzerine çıktı. Yeni projelerde metrekare fiyatı genellikle 1.400 ile 3.500 dolar arasında değişiyor. Bandın neresine düşüleceğini büyük ölçüde dairenin hangi halde teslim edildiği belirliyor; iç işleri alıcıya bırakılan karkas teslim alt uca, anahtar teslim daireler ise üst uca yakın fiyatlanıyor.
Arz tarafında da hareket var: yapı ruhsatı sayısı 2015-2022 ortalamasının yüzde 32 üzerinde seyrediyor. 2024 sonunda teslim edilen büyük projelerin yüzde 98'inin önceden satılmış olması ise talebin arzla birlikte ne kadar canlı kaldığını gösteriyor. Sermaye girişi tarafında da gayrimenkul ağırlığını koruyor; sektör 2024'te 182 milyon dolarla Gürcistan'a giren toplam doğrudan yabancı yatırımın yaklaşık yüzde 11,6'sını oluşturdu. Metroya ve havalimanına yürüme mesafesindeki Tiflis'te İnşaat Halindeki Daireler, kira ve yeniden satış potansiyeli açısından öne çıkan örnekler arasında.
Off-plan yatırım; doğru proje seçimi ve sağlam bir hukuki incelemeyle avantaja dönüşebilen, ama gecikme riskinin asla hafife alınmaması gereken bir alternatif.
Bu Bir İlandır
