Resmi Gazete’nin 21 Ocak 2026 tarihli sayısında yayımlanan kararla, Yargıtay 7. Hukuk Dairesi paylı mülkiyete konu taşınmazlarda “şufa hakkı” olarak bilinen ön alım hakkına ilişkin önemli bir içtihada imza attı. Kararda, fiili taksim bulunmayan taşınmazlarda satış sonrası ön alım davası açılabileceği belirtilirken, satış anında itiraz etmeyen paydaşın talebinin dürüstlük kuralına aykırı sayılabileceği vurgulandı.
Karar, özellikle miras ya da satın alma yoluyla edinilen ve birden fazla hissedarı bulunan tarla ile benzeri taşınmazlarda yaşanabilecek uyuşmazlıklar açısından emsal nitelik taşıyor.
Şufa hakkının çerçevesi
Daire kararında, yasal ön alım hakkının taşınmaz mülkiyetine kanundan doğan bir kısıtlama getirdiği hatırlatıldı. Buna göre, paylı mülkiyette bir hissedar payını üçüncü kişiye sattığında, diğer paydaşlar dava yoluyla bu payı öncelikli satın alma hakkına sahip oluyor.
Uyuşmazlığa konu olayda, ortak tapulu bir tarlada hissedarlardan biri payını üçüncü kişiye sattı. Satışın ardından diğer paydaş ön alım hakkını kullanmak üzere dava açtı. Satışı gerçekleştiren taraf ise taşınmazda fiili taksim bulunduğunu, kendi payının sınırlarının belirli olduğunu savundu.
İlk derece mahkemesi bu savunmayı dikkate alarak davayı reddetti. Dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay’ın önüne taşındı.
Fiili taksim vurgusu
Dosyadaki bilirkişi raporunda, tarlanın boş ve ekilmemiş olduğu, sınır çizgileri ya da belirli hatlarla ayrılmış bölümler bulunmadığı tespit edildi. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, bu tespitlerin yeterince değerlendirilmediğine dikkat çekti.
Kararda, paydaşların kendi aralarında fiili taksim yaparak belirli bölümleri kullandığı durumlarda, satış anında itiraz etmeyen kişinin sonradan ön alım hakkını kullanmasının Türk Medeni Kanunu’nun ikinci maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralıyla bağdaşmayacağı ifade edildi.
Ancak somut olayda fiili taksim bulunmadığı olgusunun benimsenmesi gerektiği belirtilerek, ön alım hakkı ve diğer koşullar yönünden yeniden değerlendirme yapılması gerektiği kaydedildi. Bu gerekçeyle yerel mahkeme kararı bozuldu.
