Konut kiralarında yaşanan yükseliş, kiracıların bütçesini her geçen gün daha fazla zorlarken, ev sahiplerinin yeni kira bedellerini belirlerken başvurduğu gerekçeler de dikkat çekiyor. Özellikle kiracının taşınmasının ardından yeniden kiraya çıkarılan evlerde, çevredeki yüksek fiyatlı ilanlar yeni kira bedelinin belirlenmesinde önemli bir referans hâline geliyor.
Bir binadaki yüksek kira, kısa süre içinde çevredeki diğer konutların fiyatlarını da etkileyebiliyor. “Yan binadaki ev bu fiyata kiralanıyorsa benim evim de bu kadar eder” yaklaşımıyla belirlenen bedel, başka bir ev sahibi için yeni bir emsal oluşturuyor. Böylece yüksek fiyatlı tek bir ilan, zaman içinde bölgedeki kira beklentilerinin yukarı taşınmasına neden olabiliyor.
Emsal fiyatlama zinciri
Emlak sektöründe “emsal üzerinden fiyatlama” olarak tanımlanan bu yöntem, özellikle kiralık konut arzının sınırlı olduğu bölgelerde daha belirgin şekilde görülüyor. Kiracının mevcut sözleşmesi devam ederken uygulanan yasal artış mekanizması ile yeni kiracıya uygulanacak kira bedeli arasında ise önemli farklar oluşabiliyor.
Kiracının evden ayrılmasıyla birlikte bazı ev sahipleri, aynı binadaki veya yakın çevredeki güncel ilanları inceleyerek yeni kira bedelini belirliyor. Yüksek fiyatla piyasaya çıkan bir konutun kısa sürede kiralanması da diğer ev sahiplerinin beklentilerini artırabiliyor.
Böylece bir konutun kira bedeli yalnızca kendi özellikleri üzerinden değil, çevrede oluşan yeni fiyatlar üzerinden de şekilleniyor. Özellikle merkezi bölgelerde bu zincirleme fiyatlama, kiracıların karşısına her taşınmada daha yüksek bedeller çıkmasına yol açabiliyor.
“Benim de giderim arttı” gerekçesi
Kira artışlarında son dönemde öne çıkan gerekçelerden biri de ev sahiplerinin artan kişisel ve işletme giderleri. Akaryakıt fiyatlarındaki yükselişin ardından bazı ev sahiplerinin “Ulaşım masraflarım arttı” diyerek kira bedelini yükseltmek istediği belirtiliyor. Aidat, bakım ve diğer konut giderlerindeki artışlar da benzer şekilde gerekçe olarak gösteriliyor.
Ancak konutun kira değerini belirleyen temel unsurlar arasında bölgedeki arz-talep dengesi, taşınmazın konumu ve özellikleri ile benzer konutların gerçek kira değerleri bulunuyor. Bu nedenle ev sahibinin kişisel giderlerindeki artışın doğrudan aynı oranda kiraya yansıtılması, tek başına piyasa değerini belirleyen bir ölçüt oluşturmuyor.
Türkiye genelinde ortalama kira 28 bin 40 liraya ulaşırken, İstanbul’da ortalama kira 45 bin 510 liraya çıktı. İstanbul’u 40 bin 940 lirayla Muğla, 34 bin 440 lirayla Ankara, 33 bin 369 lirayla İzmir ve 29 bin 306 lirayla Antalya takip ediyor. İstanbul’da son bir yıldaki kira artışının yüzde 62 seviyesine ulaşması, barınma maliyetlerindeki baskıyı daha da görünür hâle getiriyor.
İşe, okula ve toplu taşımaya yakın bölgelerde talebin güçlü kalması da fiyatları yukarıda tutuyor. Arzın sınırlı olduğu bu bölgelerde birkaç yüksek fiyatlı ilanın bile kısa sürede yeni kira beklentilerine dönüşmesi, piyasadaki fiyat baskısını artırıyor.
Kiralık oda da cep yakıyor
Yüksek konut kiraları nedeniyle İstanbul’da birçok kişi daha düşük maliyetli alternatiflere yöneliyor. Bu seçeneklerin başında ise oda kiralamak geliyor. İlanlarda oda fiyatlarının 15 bin liradan başlayarak merkezi ilçelerde 30 bin liraya kadar çıktığı görülüyor.
Beşiktaş, Kadıköy, Şişli ve Sarıyer gibi ulaşım olanaklarının güçlü olduğu ilçelerde oda kiraları daha yüksek seviyelere ulaşırken, öğrencilerin yanı sıra çalışanlar ve İstanbul’a yeni gelenler de ev arkadaşlığı seçeneğine yöneliyor.
Ancak oda kiralarındaki yükseliş de barınma maliyetinin artık yalnızca ev arayanları değil, bütçesini paylaşarak yaşamaya çalışanları da zorladığını gösteriyor. Kira, ulaşım ve günlük yaşam giderlerinin aynı anda yükselmesi, özellikle dar ve orta gelirli vatandaşlar için İstanbul’da barınmayı giderek daha ağır bir bütçe kalemine dönüştürüyor.
